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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Vervielfältiger (Ertragswertverfahren) | multiplier; years' purchase or annuity factor (valuation); (investment capitalization valuation method) | Der Vervielfältiger ist im Ertragswertverfahren die zentrale Größe, mit der der Ertragswert eines Gebäudes (ohne Bodenwertanteil) ermittelt wird. Man spricht vom Gebäudeertragswert. Der Vervielfältiger stellt eine Verknüpfung des Liegenschaftszinssatzes mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes dar. Finanzmathematisch gesehen, handelt es sich um einen Rentenbarwertfaktor. Dabei wird eine gleichbleibende jährliche nachschüssig zu zahlende Rente (Zinsbetrag) für einen bestimmten Zeitraum (Restnutzungsdauer) unterstellt. Es kann von folgender Regel ausgegangen werden: Mit zunehmender Restnutzungsdauer steigt der Vervielfältiger. Mit höher werdendem Liegenschaftszinssatz sinkt der Vervielfältiger. Beispiele: Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren liegt der Vervielfältiger bei 17,16, bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren steigt er auf 18,93. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 4 % liegt der Vervielfältiger bei 21,48 und bei einem Zinssatz von 6 % bei 15,76. Die Wahl des Liegenschaftszinssatzes hängt von den Marktgegebenheiten ab. Dies ergibt sich aus seiner Definition in § 14 ImmoWertV, wonach Liegenschaftszinssätze Zinssätze sind, "mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden". Um zum Ertragswert einer Liegenschaft zu gelangen, muss der Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert werden. |
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